Article initialement écrit en arabe pour la Legal Agenda.

La protection des bâtiments patrimoniaux à Beyrouth redevient une priorité de premier ordre après l’explosion du 4 août 2020, d’autant plus que les quartiers adjacents au port qui sont les plus touchés sont ceux qui conservent encore le plus grand tissu architectural patrimonial notamment à Gemmayzé, Mar Mikhael et Achrafieh. Dans son rapport préliminaire, la Direction Générale des Antiquités (DGA) recense 640 bâtiments patrimoniaux endommagés (480 bâtiments traditionnels et 160 bâtiments aux caractéristiques architecturales particulières dans les quartiers péricentraux).[1] Le coût de leur restauration a été estimé à 286 millions de dollars[2], sachant que ce montant n’inclut pas le coût de la restauration des centres culturels tels que les musées, les galeries d’art et de design.

Cependant, la protection du patrimoine en général et dans ces quartiers endommagés en particulier dépasse le simple processus de protection ou de restauration de quelques édifices patrimoniaux ici et là, qui se distinguent généralement par leur façade aux triples arcades et leur toiture en tuiles rouges. Elle nécessite une conservation du caractère patrimonial général de ces quartiers, résultat de la concordance de plusieurs facteurs socio-urbains : Les ensembles de bâtiments et les relations qu’ils entretiennent entre eux et avec les espaces publics de la ville tels que les escaliers, les rues, les jardins, cours et patios ; les habitants qui se sont succédés sur plusieurs générations et ceux qui s’y sont installés plus récemment ; et la présence de différentes activités économiques qui forgent l’identité de ces quartiers (commerces de quartier, arts et artisanats, petites et moyennes entreprises, cafés et bars…).

Partant de ce principe de base, tout projet de reconstruction ou de réhabilitation devrait, avant tout, prendre en compte une dimension sociale : Il devrait ainsi avoir comme objectif la préservation de toutes les composantes du tissu socio-économique des quartiers pour permettre aux habitants de regagner rapidement leur domicile et leur travail, une condition nécessaire pour réinsuffler la vie dans les quartiers sinistrés. En effet, des politiques urbaines qui limitent l’approche à la ville au point de vue purement immobilier risqueraient de transformer l’éviction temporaire des bâtiments endommagés pour les raisons de sécurité publique en un déplacement permanent des habitants sur le long terme, et d’induire des migrations urbaines dictées par la spéculation immobilière.

Dans cet article, nous aborderons la dimension architecturale de la protection des édifices patrimoniaux sans jamais diminuer l’importance de la vision sociale en amont au processus de reconstruction, qui, comme nous l’avons indiqué, est l’objectif le plus important des politiques urbaines.

Pourquoi le patrimoine architectural libanais, en particulier à Beyrouth, est-il menacé et pourquoi revendiquons-nous l’adoption d’une loi pour le protéger ? Le cadre juridique actuel n’est-il pas suffisant ? Qu’est-ce que la liste des bâtiments dont la démolition est gelée et en quoi diffère-t-elle de l’inventaire général des monuments historiques ? Pourquoi l’adoption du projet de loi sur la protection du patrimoine est-elle importante aujourd’hui ?

LE CADRE REGLEMENTAIRE ACTUEL : LA LOI DE LA CONSTRUCTION MENACE LE PATRIMOINE ET LA LOI DES ANTIQUITES NE SUFFIT PAS A LE PROTEGER.

La loi de la construction et le schéma directeur de la ville de Beyrouth (communément appelé « Zoning ») exercent une grande pression sur le patrimoine architectural de la capitale.

En effet, le plan directeur établi en 1954 attribue des coefficients d’exploitation très élevés aux quartiers les plus anciens de Beyrouth qui se sont formés durant les premières vagues d’expansion de la ville en dehors de sa muraille médiévale au XIXe siècle : les secteurs de Saifi, Achrafieh, Rmeil à l’Est et Bachoura, Zokak el Blat, Qantari, Moussaytbeh, Mina el Hosn, Ras Beyrouth et Ain El Mraisseh vers le Sud et l’Ouest. Dans ces secteurs, les coefficients d’exploitation au sol s’élèvent à 60% et 70% et atteignent dans certains cas la totalité de la parcelle au niveau du rez-de-chaussée (100% au RDC dans la zone II qui englobe par exemple Saifi, Medawar, les alentours de l’Université Saint Joseph et de la Rue Monot à Achrafieh…). De même, le coefficient d’exploitation totale s’élève à 4 et 5, ce qui signifie la possibilité de construire une superficie totale égale à 5 fois la surface de la parcelle. Le schéma directeur de la ville de Beyrouth viole ainsi les principes les plus élémentaires de la protection d’un tissu urbain ancien, du fait qu’il attribue la densité la plus élevée aux quartiers traditionnels qui se caractérisent par des volumes bas, des formes urbaines anciennes et une architecture patrimoniale.

De plus, le schéma directeur ne fixe aucune hauteur maximale de bâtiment, reflétant une volonté politique de favoriser la verticalité. Par conséquent, la hauteur des bâtiments à Beyrouth découle de l’application des conditions de gabarits, c-à-d les volumes virtuels définis et imposés par l’article 7 de la loi de la construction, à l’intérieur desquels toute construction doit tenir. Les gabarits, ou lignes d’enveloppe, codifient les hauteurs des bâtiments selon leurs implantations par rapport aux voies et places publiques, ainsi qu’aux cours et espaces libres dépendant de chaque parcelle. Ainsi la hauteur du bâtiment est une ligne verticale calculée à partir de la largeur de la voie et du recul de part et d’autre qui continue, au-delà de cette limite, par une ligne inclinée selon un rapport 2/5 (figure ci-dessous).

Figure 1 : L’enveloppe du bâtiment sur les rues et espaces libres.
Source : Article 7, loi de la construction (Décret No.15874 du 12/12/2005)

Figure 2 : Schémas d’application des conditions de gabarits.

Ainsi, plus un bâtiment se positionne en retrait par rapport à la route, plus il gagne en hauteur ; et tout immeuble de grande hauteur ou « tour » à Beyrouth qui se termine par une tête inclinée vers l’intérieur de la parcelle est une application directe des conditions de gabarits imposées par la loi de la construction.

De ce fait, dans un contexte de politiques urbaines qui déterminent la valeur du foncier selon les mètres carrés à bâtir, la règlementation urbaine et la loi de la construction font une grande pression sur le patrimoine architectural à Beyrouth : D’une part, en libérant la hauteur et en n’imposant pas d’alignement obligatoire le long des voies, elles autorisèrent la construction de tours dans les quartiers patrimoniaux, défigurant leurs silhouettes urbaines et les perspectives de leurs rues ; cette dynamique de construction est d’autant plus favorisée par la possibilité de remembrement de plusieurs petites parcelles, générant ainsi des bâtiments plus importants en volumes et en hauteurs que celles qui composent le tissu traditionnel bas de ces quartiers. D’autre part, les règlementations en vigueur incitent les propriétaires, qu’il s’agisse d’individus ou de sociétés immobilières, à démolir leurs bâtiments traditionnels qui n’épuisent pas la totalité du coefficient d’exploitation autorisé afin de les remplacer par un immeuble commercialement plus rentable en toute légalité.

Ainsi, la loi de la construction et les règlementations urbaines actuellement en vigueur sont principalement responsables de la défiguration du tissu urbain et de l’identité patrimoniale des quartiers péricentraux de Beyrouth et devraient être impérativement amendées. Nous rappelons à titre d’exemple l’expérience française des années 1960s lorsque le maire de Paris prit la décision “audacieuse” de préserver le caractère patrimonial de la capitale en la déclarant « une ville basse »: des règlementations urbaines strictes sont adoptées ; elles interdisent la construction de tours dans les vieux quartiers, imposent les alignements sur rues et une hauteur uniforme de bâtiments. En contrepartie, le quartier d’affaires « La Défense » fut érigé à l’extrémité occidentale de l’axe historique (au Nord-Ouest de la métropole) pour planifier l’extension moderne de la capitale dans laquelle la construction d’immeubles de grande hauteur est autorisée.

La loi des Antiquités

Compte tenu d’une croissance urbaine très rapide et du boom immobilier qui l’accompagne depuis la fin de la guerre civile (1990), l’inscription des bâtiments à caractère patrimonial sur l’inventaire général des monuments historiques a été jusqu’à ce jour le seul moyen d’empêcher leur démolition. Ces bâtiments, une fois inscrits, sont protégés au titre de la Loi des Antiquités du 7/11/1933[3] qui constitue le fondement du droit du patrimoine bâti. Cependant, cette loi presque inchangée depuis l’époque du mandat français[4], présente certaines lacunes qui vont à l’encontre d’une protection efficace des quartiers patrimoniaux, notamment parce qu’elle prévoit un régime de protection de propriétés individuelles ou isolées sans prévoir la protection des ensembles urbains aux caractéristiques culturelles, historiques et patrimoniales distinctes. Aussi, cette loi est aujourd’hui obsolète puisqu’elle définit les antiquités comme « le produit de l’activité humaine, à quelque civilisation qu’il appartienne, antérieur à l’année 1700 », et dispose que les objets immobiliers postérieurs à l’année 1700, dont la conservation présente au point de vue de l’histoire ou de l’art un intérêt public, sont assimilés aux Antiquités lorsqu’ils seront inscrits à l’Inventaire général des monuments historiques. Ainsi, la protection du patrimoine architectural ottoman et mandataire de Beyrouth datant en majorité du XIXe siècle et du début du XXe siècle, ainsi que la protection du patrimoine moderne de la capitale (1950-1970s) nécessitent un acte formel d’inscription pour relever du régime des monuments historiques. De plus, « l’inscription n’a pas pour effet d’interdire toute démolition d’un bien, ni même sa démolition, mais permet simplement à l’administration de pouvoir exercer un contrôle de tout projet de travaux portant sur ce bien ». Tous travaux susceptibles de modifier l’état et/ou la nature d’un bâtiment inscrit nécessitent l’approbation préalable de la DGA.

Plus de 500 monuments sont inscrits à l’Inventaire général des monuments historiques, donc 75 seulement à Beyrouth[5]. Un autre registre fige la démolition d’environ 200 bâtiments traditionnels de la capitale (nous expliquerons la genèse et l’utilité de cette liste par la suite). Cependant, la plupart du patrimoine architectural de Beyrouth reste à ce jour non protégé, et son inscription sur l’Inventaire général des monuments historiques nécessite un arrêté édicté par le ministre de la culture, donc une volonté politique pour le protéger.

En 1995, le ministre de la Culture Michel Eddé prend conscience du danger qui menace le patrimoine architectural de Beyrouth et en particulier de ses quartiers péricentraux. Il charge l’Association pour la protection des sites et anciennes demeures (APSAD) de repertorier l’ensemble des bâtiments construits avant 1945 sur un périmètre entourant le centre-ville de Mina El Hosn jusqu’à Medawar, en passant par Zokak el Blat, Bachoura, Saifi, ainsi qu’une partie de Ras Beyrouth, Moussaytbeh, Achrafieh et Rmeil. L’APSAD recense 1016 bâtiments. Sur la base de cet inventaire, le ministre de la Culture signe l’arrêté No.1879 du 7 mars 1996 interdisant la démolition de ces bâtiments jusqu’à nouvel ordre, et charge une commission composée d’architectes, de juristes et d’économistes d’étudier un projet de loi pour la protection du patrimoine.

Figure 3 : Plan de l’Inventaire réalisé par l’APSAD en Mai 1997 montrant le secteur de Gemmayzé et les alentours de la Rue Gouraud. En rouge : Les bâtiments dont la démolition est interdite ; En bleu : Ensembles de parcelles contenant des bâtiments patrimoniaux ou de parcelles vides ou bâties jouant le rôle de lien entre les bâtiments traditionnels ; En jaune : Parcelles où la construction (actuelle ou future) influe sur la zone à caractère patrimonial.

DES MESURES CONSERVATOIRES EN ATTENDANT L’ADOPTION DE LA LOI : LA LISTE DES BATIMENTS DONT LA DEMOLITION EST INTERDITE.

Les politiques urbaines et les législations qui en découlent étant reliées de longue date au pouvoir politique et aux intérêts économiques des investisseurs et promoteurs immobiliers, la décision de geler 1016 propriétés patrimoniales dans les quartiers péricentraux de Beyrouth fit polémique. Une nouvelle commission fut alors nommée par le Premier ministre en février 1997 pour réviser l’inventaire et réduire le nombre des bâtiments gelés. En Juin 1997, cette nouvelle commission recommande dans son rapport la préservation d’ensemble de bâtiments historiques constituant une rue ou un quartier. « C’est ainsi que sur les 1016 bâtiments recensés par l’APSAD, 531 bâtiments ne répondant pas aux critères nouvellement définis car isolés seront libérés de leur interdiction de démolir. En revanche, 35 bâtiments sont ajoutés à la liste de ceux restant à protéger, de manière à former, avec les 485 demeures maintenues selon ces critères, des ensembles cohérents ». La commission propose également de mettre sous étude les quartiers péricentraux afin de réviser le zoning en vigueur. « Le projet est approuvé par le Conseil Supérieur de l’Urbanisme, mais le sujet n’est pas fixé à l’ordre du jour du Conseil des ministres ; dans les mois qui suivent, d’autres parcelles sont retirées de la liste des bâtiments dont la démolition est suspendue » (LAMY, BOU AOUN, 2018). Entrainé par la pression du marché immobilier, le gouvernement charge finalement le Conseil du Développement et de la Reconstruction (CDR) le 25 février 1998 d’établir un nouvel inventaire de l’ensemble des bâtiments historiques de la capitale, qui confère cette mission au bureau d’études Khatib & Alami. La société répertorie 459 bâtiments selon 5 catégories (figure 4) :

  • La catégorie A (en vert) : principaux bâtiments ayant une importance historique et une valeur architecturale remarquable, contribuant au patrimoine culturel du Liban. Elle compte 34 bâtisses.
  • La catégorie B (en jaune) : bâtiments ayant une valeur architecturale élevée, illustrant un type, une période ou une méthode de construction et nécessitant un soutien financier pour leur amélioration. Elle compte 127 bâtisses.
  • La catégorie C (en bleu) : bâtiments ayant les mêmes caractéristiques que ceux de la catégorie B mais qui sont gravement endommagés ou dégradés et nécessitant un soutien financier substantiel pour leur restauration. Elle compte 48 bâtisses.
  • La catégorie D (en rouge) : bâtiments aux caractéristiques spécifiques, illustrant une période et une méthode de construction, et nécessitant un soutien financier pour leur amélioration. Elle compte 161 bâtisses.
  • La catégorie E (en violet) : bâtiments qui ne sont pas esthétiquement éligibles et qui ne transmettent pas un sens architectural ou historique. Elle compte 89 bâtisses.

Au terme de cet inventaire, les bâtiments figurant dans les catégories D et E, considérées n’ayant pas un caractère patrimonial suffisant, sont débloqués[6]. En revanche, aux termes de l’arrêté No. 57 du 10 mars 2010, le conseil des ministres maintient le gel de la démolition des bâtiments répertoriés dans les catégories A, B et C, un total de 209 bâtiments à caractère patrimonial.

Figure 4 : Plan de l’Inventaire de Khatib & Alami réalisé en 1998 montrant le secteur de Gemmayzé et les alentours de la Rue Gouraud. Une comparaison avec le plan précédent établi par l’APSAD (figure 3) montre clairement comment les bâtiments ont été répertoriés de façon isolée sans prendre en compte l’ensemble urbain dans lequel ils s’inscrivent. Le nombre des bâtiments dont la démolition est gelée a été nettement réduit : seuls les bâtiments marqués en vert, jaune et bleu sont gelés.

Ainsi, le cas des quartiers patrimoniaux autour du centre-ville historique de Beyrouth constitue un cas à part, du fait qu’un certain nombre de bâtiments a été sauvé de la démolition non pas sur le fondement de la loi des antiquités, mais au moyen d’arrêtés successifs du ministre de la Culture et du Conseil des ministres pris comme mesure conservatoire sur le fondement d’aucun texte relatif au patrimoine ni à l’urbanisme, mais dans l’attente d’une nouvelle loi sur le patrimoine qui tarde à être adoptée. Cependant, l’absence de textes juridiques justifiant un gel de la démolition de bâtiments constituant des ensembles patrimoniaux a abouti à des situations anormales sans fondement légal, amenant ainsi certains propriétaires lésés par la décision à déposer des recours auprès du Conseil d’Etat et avoir gain de cause.

Pour ces raisons, le 27 Mai 2010, le ministre de la Culture adopte une mesure conservatoire supplémentaire : un courrier adressé au ministre de l’Intérieur demande que tout projet de démolition à Beyrouth devrait avoir l’approbation préalable de la DGA.[7] Depuis, toute demande de permis de démolition de bâtiments sur un bienfonds situé à Beyrouth est adressée à la Direction générale des antiquités par l’intermédiaire du gouverneur de Beyrouth, même si le bâtiment ne présente pas de caractéristiques patrimoniales évidentes.

Pour conclure, dans l’attente de la promulgation du projet de loi, la responsabilité de la protection du patrimoine incombe aujourd’hui au ministre de la Culture qui agit soit en prenant des décisions qui gèlent la démolition d’édifices patrimoniaux, soit en inscrivant ces bâtiments sur l’Inventaire général des monuments historiques. C’est ainsi que le ministre de la Culture a pu protéger par exemple une demeure patrimoniale à Moussaytbeh dans laquelle habitaient le général de Gaulle et sa famille entre 1929 et 1931 alors qu’elle était menacée de démolition et cela en l’inscrivant sur l’Inventaire général en 2016[8] bien qu’elle ne figurait pas dans l’inventaire établi par la société Khatib & Alami.

Toutefois, toutes ces mesures servent à protéger une fois de plus des bâtiments isolés et non pas le tissu urbain dans son ensemble – y compris ses couches sociales et économique – puisqu’elles imposent des restrictions et obligations aux biens immobiliers protégés sans présenter de soutien financier ou d’incitations d’ordre économique à leurs propriétaires afin de les entretenir. Ceci est une problématique majeure d’autant plus que la plupart des propriétaires de bâtiments patrimoniaux manquent des ressources financières nécessaires pour les restaurer ou même pour effectuer une maintenance périodique afin de les préserver en bon état. En général, il s’agit de petits propriétaires associés à des contrats de bail résidentiels selon la loi des anciens loyers qui ne leur permettent pas de percevoir des honoraires équitables et suffisant pour l’entretien de leur bien.

Pour ces raisons, le projet de loi en préparation depuis le milieu des années 1990 a été proposé. Il a été maintes fois remodelé au gré des ministres successifs de la Culture avant d’être finalement approuvé par le Conseil des ministres dans sa séance du 12 Octobre 2017 et transmis au Parlement. L’objectif est de combler les carences de la législation des antiquités au regard des enjeux actuels de l’urbanisme en vue de la préservation des ensembles architecturaux, de leur tissu social et des activités économiques qui s’y déroulent habituellement. D’autre part, « le projet se veut juste envers les propriétaires des anciens bâtiments qui supportent à eux seuls le fardeau de l’obligation de protéger le patrimoine national sans incomber à l’Etat des frais » à travers des exemptions de certaines taxes et des incitations économiques avancées aux propriétaires, que nous discuterons dans la 2ème partie de cet article.

[1] Ministry of Culture –Directorate General of Antiquities’ Beirut Built Heritage Rescue 2020 Report, Strategy& analysis in Beirut Explosion Impact Assessment, Status update #1, Strategy&, 19 August 2020.

[2] Ministry of Culture –Directorate General of Antiquities, UNESCO Statement of Solidarity, Strategy& analysis in Beirut Explosion Impact Assessment, Status update #1, Strategy&, 19 August 2020.

[3] Arrêté No. 166 L.R du 7/11/1933.

[4] L’amendement significatif qui nous intéresse remonte à 1937 (Arrêté No. 62 du 26 avril 1937) qui autorise au Service des antiquités d’exécuter des travaux de réparation ou d’entretiens jugés indispensables à la conservation de monuments n’appartenant pas à l’Etat, à travers les municipalités. (LAMY, BOU AOUN, 2018).

[5] LAMY, Sébastien ; BOU AOUN, Cynthia. Le Patrimoine, MAJAL, ALBA, Publication de l’Université de Balamand, 2018. Avec mise à jour des listes jusqu’au 11/8/2020.

[6] Arrêté du Conseil des ministres No.25 du 25/7/2002.

[7]  DGA No. 2379 du 27 Mai 2010, min. Intérieur No. 9210 du 5 Juin 2010.

[8] Arrêté no. 30 du 16 Avril 2016.

Bibliographie:

LAMY, Sébastien ; BOU AOUN, Cynthia. Le Patrimoine, MAJAL, ALBA, Publication de l’Université de Balamand, 2018.